Сага про «Три богатирі»: як незавершені ЖК залишаються недобудовами

| 1 Листопада 2021

 

Три висотки, що зросли понад 10 років тому в Солом’янському районі Києва, досі не добудовані, не введені в експлуатацію, і невідомо, коли в них заселяться мешканці. Інвестори комплексу «Три богатирі» стали жертвами нечесних дій з боку забудовника, а також – фінансової кризи 2008 року та аж ніяк не ідеального українського законодавства у сфері інвестицій у будівництво від фізичних осіб. Серед постраждалих інвесторів опинився і Павло Сомов – на той час співробітник компанії «Київреконструкція», яка й споруджувала цей комплекс. Про те, як розвивалися події від початку конфлікту, і чому його досі не вичерпано, Павло Сомов пояснює спеціально для Mind – на особистому досвіді.

«Передісторія хвороби»

Будівництво житлового комплексу «Три богатирі» стартувало в травні 2005 року. Забудовником у проекті значилося ВАТ «Акціонерна компанія «Київреконструкція». Її акціонерами спочатку були рідні брати Леонід та Дмитро Крючкови.

При спорудженні ЖК застосовано закон про фінансово-кредитні механізми (регулює залучення інвестицій від фізичних та юридичних осіб у процесі будівництва через ФФБ – Фонд фінансування будівництва. – Mind). Згідно із законом, гроші від інвесторів забудовник сам приймати не може. Натомість вони акумулюються, умовно кажучи, на окремому рахунку в банку. Банк-накопичувач коштів не може функціонувати без управителя ФФБ, яким, у свою чергу, може виступати або сам банк, або фінансова компанія з відповідною ліцензією.

Спочатку появі цього механізму, як і закону про нього, сприяла ХК «Київміськбуд». І певний час була чи не єдиною на ринку, хто міг законно приймати гроші від інвесторів у процесі будівництва. Всі дрібні забудовники цим були неабияк спантеличені. Згодом почали або реєструвати свої фінансові компанії й отримувати ліцензію на управління ФФБ, або домовлятися з банками.

Так, аби реалізовувати проєкт «Три богатирі», забудовник домовився з КБ «Західінкомбанк», щоб той був управителем ФФБ. Відповідно до закону, управитель отримував чималі повноваження. А «Київреконструкція» побоювалася передавати повний контроль до рук банку.

За «класичною» схемою, реалізовувати об’єкти інвестування – квартири, нежитлові приміщення та паркомісця – міг управитель створеного ФФБ. У даному випадку «Київреконструкція» за дорученням від управителя укладала договори про участь у ФФБ, реалізуючи квадратні метри.

До початку реалізації проєкту було зрозуміло, що кошторисна вартість є доволі високою. Це стало видно з розділу експертизи проєкту ЖК, яка отримала позитивний висновок. І якщо зважити ринкові ціни на той момент, то ціна, яка була на старті продажів, ледве покривала собівартість, не даючи жодної прибутковості. І чинник затягування термінів будівництва прямо пропорційно впливав на економіку проєкту.

Врятувало цей об’єкт стрімке подорожчання квартир з 2005 по 2008 рік, коли ціна «квадрату» злетіла вчетверо. Але у 2008 році ситуація суттєво змінилася. Це була перша кризова хвиля, де «випливли» проблеми неорганізованості ринку. І скандал із «Еліта-центром» був лише першим проліском.

Падіння. Епізод 1

Наприкінці 2008 року об’єкт «Три богатирі» ще будувався, стадія готовності була близько 80-85%. Залишалися ще не продані квадратні метри – в основному паркомісця та деяка частина квартир.

Але раптом розпочалася процедура банкрутства забудовника – компанії «Київреконструкція», пов’язана з конфліктом між акціонерами, який виник у геть іншому бізнесі. А в розпал скандалу з «Еліта-центром» будівництво «Трьох богатирів» узагалі призупинилося.

Враховуючи стадію готовності об’єкта і те, що дуже багато покупців квартир приходило прямо від акціонерів, якось не вірилося, що будівництво замре. Не така вже й велика сума була потрібна для того, щоб усе добудувати, в рамках фінансових потоків навіть самої «Київреконструкції». Тому особисто я, як інвестор, був абсолютно спокійний. Але все виявилося геть не так.

Напередодні заморожування будівництва об’єкта автор цих рядків подавав звіти на нарадах: скільки у нас не продано метрів, за яку їх ціну можна продати, які доплати знадобляться, і т.д. Бюджет був достатнім для того, щоби добудувати будинки згідно з кошторисом, який надавав генпідрядник. Генпідрядником виступала компанія «Рембуд» – кишенькова структура братів Крючкових. Але лише через місяць, за який відбулося чотири подібні наради, раптом кошторис на завершення будівництва зріс утричі – і коштів забракло.

Тут важливо зауважити, що коректність подання інформації та коректність розрахунків – у принципі больова точка будівельного ринку України загалом.

Порятунок. Епізод 1

Навесні 2009 року, коли процедура банкрутства за об’єктом ішла повним ходом, і акціонери вже не брали особливої участі у його долі, в інвесторів (серед яких був і автор цих рядків) з’явилася ідея створити житлово-будівельний кооператив (ЖБК). У нашому випадку завданням було за рахунок інвесторів компенсувати брак коштів, щоб добудувати будинки. І цей крок став наслідком обставин, його було вжито під тиском страху, що недобудова потрапить до ліквідаційної маси в процесі банкрутства.

Формально, інвестори вже мали «захисника» їхніх інтересів – фонд фінансування будівництва. Відповідно до закону, за наявності ФФБ виду А забудовник, тобто «Київреконструкція», мав профінансувати в повному обсязі будівництво цього ЖК та добудувати його незалежно від того, скільки інвесторів-довірителів внесуть кошти. Грубо кажучи, чи продадуться квартири, що залишилися, чи ні.

Якщо раптом управитель перераховує забудовнику гроші, а той не будує – це ризик. Забудовникові загрожує банкрутство – ризик. У таких ризикових ситуаціях набирає чинності закон. При створенні ФФБ, майнові права на всі об’єкти (формується перелік об’єктів інвестування – і це йде як доповнення до генеральної угоди на будівництво цього будинку), і всі ці об’єкти інвестування передаються в іпотеку управителю. Управитель таким чином захищає інвесторів, а люди, які брали кредити, надають свої майнові права банкам-кредиторам у вторинну іпотеку. Загалом усе логічно.

Падіння. Епізод 2

Але на практиці все пішло не так. Влітку 2009 року управитель надіслав листа до компанії «Київреконструкція»: «Вибачте, у вас почалося банкрутство, набирає чинності закон про ФФБ». У цей час на балансі в «Київреконструкції» висять усі матеріали, обладнання та робота, а це близько 230 млн гривень.

Гарантій, що будівництво не потрапить до ліквідаційної маси, не було. Але Західінкомбанк, як управитель, перебрав на себе всі майнові права. Було підписано акт прийому-передачі між забудовником та банком, і останній отримав абсолютно все – матеріали та інше, як статтю балансу. Тепер управитель, згідно із законом, мав знайти нового забудовника, який би власним коштом довів до завершення цей об’єкт.

Але який новий забудовник, будучи при здоровому глузді, візьме на себе такий ризик – об’єкт без балансу добудови. Коли просто не вистачає квадратних метрів, щоби добудувати. І в законі немає поправок, немає змін щодо цієї частини та шляхів виходу з такої ситуації.

Порятунок. Епізод 2

Тоді, 22 травня 2009 року, на базі ініціативної групи інвесторів утворився обслуговуючий житлово-будівельний кооператив «Наш дім», який від цього моменту став офіційним забудовником та прийняв на себе майнові права, тобто взяв недобудову на баланс.

Загальними зборами учасників було ухвалено розрахунки, згідно з якими доплата за кожну квартиру мала скласти $3-7 тис., що не так уже й багато на тлі вже вкладених на той час коштів. Люди почали здавати гроші. «Наш дім» ці гроші приймав, викуповував за них вільні квадратні метри, які ще залишилися в управителя.

Управитель ці гроші надсилав транзитом через забудовника «Наш дім» на колишнього підрядника будівництва. Стадія готовності була високою, і так само високою була впевненість в успіху. В результаті будівництво відновилося. Було добудовано монолітну частину, два поверхи підземного паркінгу, два поверхи нежитлових приміщень. Проведено практично всі роботи з газової котельні, підключення газу, роботи з гідроізоляції паркінгу.

Падіння. Епізод 3

Криза відіграла свою згубну роль: фінансові запаси у людей виснажилися, квадратні метри, що були в об’єкті, не продавалися. І ось у цей злощасний момент було введено тимчасову адміністрацію до банку, який виступав управителем ФФБ. Як наслідок – оплати взагалі припинилися.

ЖБК потрапляв у незрозуміло довгий шлейф судових розглядів. Весь цей час права на земельну ділянку під ЖК залишалися на попередній компанії-забудовнику – «Київреконструкція». Побоювання, що землю можуть віддати в ліквідаційну масу, й інвестори можуть все втратити, наростало.

Зусилля інвесторів, які брали в облогу міськадміністрацію, завершилися рішенням сесії Київради передати земельну ділянку під об’єктом у власність обслуговуючому кооперативу «Наш дім». Начебто це перемога – земля є, на балансі є недобудова, все в наших руках. Але процедура банкрутства банку, що відбувалася на той час, вкотре все ускладнила. Адже без управителя фондом фінансування будівництва складно щось зробити. Будь-хто, хто проінвестує хоча б копійку в це будівництво без нового управителя, ризикує на всі 100%. Та й 99%, що ці гроші будуть заморожені до того моменту, поки не з’явиться новий управитель.

Єдина можливість добудувати об’єкт силами інвесторів – лише якщо ФФБ буде закрито. А це може статися лише у разі введення об’єкта в експлуатацію. Ось і вийшло замкнене коло.

9 квітня 2019 року кілька довірителів заблокували у судах діяльність із завершення будівництва об’єкту. (Пояснення – «це будівництво починалося через створення ФФБ, а продовжили його раптом без ФФБ. Так не можна»). У результаті нам заборонили проводити будь-які роботи з коригування проєкту, враховуючи абсолютно нові будівельні норми, що вже діють, тощо. І тепер це будівництво – заручник судових процесів.

Проміжний результат: як вирватися із замкненого кола

Нині ми маємо нове управління об’єктом. В його основі лежить підготовка всієї вихідної інформації для залучення нового управителя, а саме: площі (продані, вільні); проєктна документація, приведена у відповідність до чинних норм; кошторис на завершення будівництва – так званий баланс, підтверджений офіційними документами.

Тут треба сказати кілька слів про необхідне коригування проєктної документації. Оскільки розпочаті практично 20 років тому об’єкти будувалися відповідно до старих будівельних норм, то щоб ввести їх в експлуатацію, потрібно йти і затверджувати на колегії Мінрегіону відхилення у фактично виконаних згідно старих норм роботах від існуючих норм.

Наприклад, за новими діючими нормами одну з трьох «свічок» у ЖК доведеться прибирати, адже вона вже суперечить новим нормам інклюзивності. І як наслідок, частина постраждалих інвесторів взагалі можуть втратити свої метри. Таке, звісно, навряд чи можливо. Але ця ситуація показує абсолютну недосконалість законодавства та бездіяльність державних органів як регулятора цього процесу.

Для того, щоби добудувати згідно з нинішніми нормами, треба все запроєктувати відповідно до них. І цю частину роботи вже проведено. Згідно з відкоригованим проєктом прораховано вартість добудови будинку. Вона становить 127 млн грн. Але ціни на ринку будівельних матеріалів за останні півроку суттєво зросли, тож можлива індексація за відповідними розділами.

Ми отримали з архіву Нацбанку офіційно засвідчену копію усієї первинної документації – щоб було видно, хто, що, коли і в кого купував. З Фонду гарантування вкладів отримали виписки щодо руху всіх коштів для того, щоби перевірити, чи справді в комплексі були продажі квартир на підставних осіб. Наразі всі ці документи перебувають у суді. Завдяки скрупульозному аналізу ми переконалися, що 90% квартир у ЖК дійсно продано.

Усе, що тепер залишається – це пройти секцію Мінрегіонбуду, де затвердять відхилення від норм. І після завершення будівельних робіт ввести в експлуатацію об’єкт згідно з новими техніко-економічними показниками. Тоді нічого зносити не доведеться. Це перший крок. Крок другий – знайти управителя. Крок третій – управитель уже знайде забудовника.

Хоча, швидше за все, саме нам, інвесторам, доведеться знаходити його та збирати гроші на добудову. Ціни на нерухомість зростають – це добре, і зараз ідеальний час швидко добудовувати. Для цього потрібен управитель. Але, на превеликий жаль, ніхто з діючих управителів не зацікавлений у нашому об’єкті з таким балансом: ринок зростає, є багато нових цікавих проєктів, що реалізуються у Києві та передмісті. Тож позиція комерційних банків та фінансових компаній тут абсолютно логічна. Залишається заснувати фінансову компанію, отримати належну ліцензію та врятувати об’єкт, інвесторів та їхні квадратні метри.

При цьому відкритим лишається питання, чому держава не може виділити державний банк – наприклад, Укрексімбанк, Укргазбанк, Ощадбанк – чи столичне комунальне підприємство, яке проводить подібну господарську діяльність? Адже «Три богатирі» – лише мала крихта величезної проблеми з недобудовами в Україні.