Сага о «Трех богатырях»: как незавершенные ЖК остаются недостроями

| 1 ноября 2021

 

Три высотки, которые выросли более 10 лет назад в Соломенском районе Киева, до сих пор не достроены, не введены в эксплуатацию, и неизвестно, когда в них смогут заселиться жильцы. Инвесторы комплекса «Три богатыря» стали жертвами нечестных действий со стороны застройщика, а также – финансового кризиса 2008 года и отнюдь не идеального украинского законодательства в сфере инвестиций в строительство от физических лиц. Среди пострадавших инвесторов оказался и Павел Сомов – в то время сотрудник компании «Киевреконструкция», которая и возводила этот комплекс. О том, как развивались события с самого начала конфликта, и почему он до сих пор не исчерпан, Павел Сомов поясняет специально для Mind — на личном опыте.

«Предыстория болезни»

Строительство жилого комплекса «Три богатыря» стартовало в мае 2005 года. Застройщиком в проекте значилось ОАО «Акционерная компания «Киевреконструкция». Ее акционерами изначально были родные братья Леонид и Дмитрий Крючковы.

При возведении ЖК применен закон о финансово-кредитных механизмах (регулирует привлечение инвестиций от физических и юридических лиц в процессе строительства через ФФС – Фонд финансирования строительства. – Mind). Согласно закону, деньги от инвесторов застройщик сам принимать не может. Вместо этого они аккумулируются, условно говоря, на отдельном счете в банке. Банк-накопитель денежных средств не может функционировать без управителя ФФС, которым, в свою очередь, может выступать либо сам банк, либо финансовая компания с соответствующей лицензией.

Изначально появлению этого механизма, как и закона о нем, поспособствовала ХК «Киевгорстрой». И какое-то время была чуть ли не единственной на рынке, кто мог законно принимать деньги от инвесторов в процессе строительства. Все мелкие застройщики этим были не на шутку озадачены. Затем – начали либо регистрировать свои финансовые компании и получать лицензию на управление ФФС, либо договариваться с банками.

Так, чтобы реализовывать проект «Три богатыря», застройщик договорился с КБ Захидинкомбанк, чтобы тот был управителем ФФС. Согласно закону, управитель получал довольно большие полномочия. А «Киевреконструкция» опасалась передавать полный контроль в руки банка.

По «классической» схеме, реализовывать объекты инвестирования – квартиры, нежилые помещения и паркоместа – мог управитель созданного ФФС. В данном же случае «Киевреконструкция» по доверенности от управителя заключала договора об участии в ФФС, реализуя квадратные метры.

До начала реализации проекта было ясно, что сметная стоимость достаточно высока. Это стало видно из раздела экспертизы проекта ЖК, получившей положительное заключение. И если взвесить рыночные цены на тот момент, то цена, которая была на старте продаж, едва покрывала себестоимость, не давая никакой доходности. И фактор затягивания сроков строительства прямо пропорционально влиял на экономику проекта.

Спас этот объект стремительное подорожание квартир с 2005 по 2008 год, когда цена «квадрата» взлетела раза в четыре. Но в 2008 году ситуация существенно изменилась. Это была первая кризисная волна, на которой «выплыли» проблемы неорганизованности рынка. И скандал с «Элита-центром» был лишь первым подснежником.

Падение. Эпизод 1

В конце 2008 года объект «Три богатыря» еще строился, стадия готовности была порядка 80-85%. Оставались еще не проданные квадратные метры – в основном, паркоместа и некоторая часть квартир.

Но вдруг началась процедура банкротства застройщика – компании «Киевреконструкция», связанная с конфликтом между акционерами, который возник в совершенно другом бизнесе. А в разгар скандала с «Элита-центром» стройка «Трех богатырей» и вовсе приостановилась.

Учитывая стадию готовности объекта и то, что очень многие покупатели квартир приходили прямо от акционеров, как-то не верилось, что строительство замрет. Не такая уж и большая сумма нужна была для того, чтобы все достроить, в рамках финансовых потоков самой даже «Киевреконструкции». Поэтому лично я как инвестор был абсолютно спокоен. Но все оказалось совсем не так.

В преддверии замораживания строительства объекта автор этих строк подавал отчеты на совещаниях: сколько у нас не продано метров, за какую цену их можно продать, какие доплаты понадобятся, и т.д. Бюджет был достаточным для того, чтобы достроить дома согласно смете, которую давал генподрядчик. Генподрядчиком выступала компания «Рембуд» – карманная структура братьев Крючковых. Но всего через месяц, за который прошло четыре подобных совещания, вдруг смета на завершение стройки выросла раза в три – и средств уже не хватало.

Тут важно заметить, что корректность подачи информации и корректность расчетов – в принципе болевая точка строительного рынка Украины в целом.

Спасение. Эпизод 1

Весной 2009 года, когда процедура банкротства по объекту шла полным ходом, и акционеры уже не принимали особого участия в его судьбе, у инвесторов (среди которых был и автор этих строк) появилась идея создать жилищно-строительный кооператив (ЖСК). В нашем случае задачей было за счет инвесторов восполнить нехватку средств, чтобы достроить дома. И этот шаг был больше следствием обстоятельств, предпринятый под давлением страха, что недострой попадет в ликвидационную массу в процессе банкротства.

Формально, у инвесторов же был «защитник» их интересов – фонд финансирования строительства. Согласно закону, при наличии ФФС вида А застройщик, то есть «Киевреконструкция», должен был профинансировать в полном объеме строительство этого ЖК и достроить его вне зависимости от того, сколько инвесторов-доверителей внесет средства. Грубо говоря, продадутся оставшиеся квартиры или нет.

Если  вдруг управитель перечисляет застройщику деньги, а тот не строит – это риск. Застройщику грозит банкротство – это риск. В подобных рисковых ситуациях в силу вступает закон. При создании ФФС, имущественные права на все объекты (формируется перечень объектов инвестирования – и это идет как дополнение к генеральному соглашению на строительство этого дома), и все эти объекты инвестирования передаются в ипотеку управителю. Управитель таким образом защищает инвесторов, а люди, которые брали кредиты, отдавали свои имущественные права банкам-кредиторам во вторичную ипотеку. В принципе, все логично.

Падение. Эпизод 2

Но на практике все пошло не так. Летом 2009 года управитель прислал письмо в компанию «Киевреконструкция»: «Извините, у вас началось банкротство, вступает силу закон о ФФС». В это время на балансе у «Киевреконструкции» висят все материалы, оборудование и работа, а это порядка 230 млн гривен.

Гарантий, что стройка не попадет в ликвидационную массу, не было. Но Захидинкомбанк, как управитель, забрал на себя все имущественные права. Был подписан акт приема-передачи между застройщиком и банком, и последний получил абсолютно все – материалы и прочее, как статью баланса. Теперь управитель, согласно закону, должен был найти нового застройщика, который бы за свои деньги довел до завершения данный объект.

Но какой новый застройщик, будучи в здравом уме, возьмет на себя такой риск – объект без баланса достройки. Когда попросту не хватает квадратных метров, чтобы достроить. И в законе нет поправок, нет изменений относительно этой части и путей выхода из такой ситуации.

Спасение. Эпизод 2

Тогда, 22 мая 2009 года, на базе инициативной группы инвесторов создался обслуживающий жилищно-строительный кооператив «Наш дом», который с этого момента стал официальным застройщиком и принял на себя имущественные права, т.е. взял недострой на баланс.

Общим собранием участников были приняты расчеты, согласно которым доплата за каждую квартиру должна была составить $3-7 тыс., что не так уж и много на фоне уже вложенных на то время средств. Люди стали сдавать деньги. «Наш дом» эти деньги принимал, выкупал за них свободные квадратные метры, которые еще остались у управителя.

Управитель эти деньги отправлял транзитом через застройщика «Наш дом» на прежнего подрядчика строительства. Стадия готовности была высокая, и столь же высока была уверенность в успехе. В результате стройка возобновилась. Достроилась монолитная часть, два этажа подземного паркинга, два этажа нежилых помещений. Были проведены практически все работы по газовой котельной, подключение газа, работы по гидроизоляции паркинга.

Падение. Эпизод 3

Кризис сыграл свою пагубную роль: финансовые запасы у людей истощились, оставшиеся свободными квадратные метры, которые были в объекте, не продавались. И вот в этот злополучный момент была введена временная администрация в банк, выступавший управителем ФФС. Как следствие – оплаты и вовсе прекратились.

ЖСК попадал в необъяснимо длинный шлейф разбирательств. Все это время права на земельный участок под ЖК оставались на предыдущей компании-застройщике – «Киевреконструкция». Опасения, что землю могут отдать в ликвидационную массу, и инвесторы могут все потерять, нарастал.

Усилия инвесторов, осаждавших горадминистрацию, завершились решением сессии Киевсовета передать земельный участок под объектом в собственность обслуживающему кооперативу «Наш дом». Вроде бы как победа – земля есть, на балансе есть недострой, все в наших руках. Но процедура банкротства банка, происходившая в это время, в очередной раз все усложнила. Ведь без управителя фондом финансирования строительства сложно что-либо сделать. Любой, кто проинвестирует хотя бы копейку в эту стройку без нового управителя, рискует на все 100%. Да и 99%, что эти деньги заморозятся до момента, пока не появится новый управитель.

Единственная возможность достроить объект силами инвесторов – только если ФФС будет закрыт. А это может быть исключительно в случае ввода объекта в эксплуатацию. Вот и получился замкнутый круг.

9 апреля 2019 года несколько доверителей заблокировали в судах деятельность по завершению строительства объекта. (Объяснение – «эта стройка начиналась через создание ФФС, а ее вдруг продолжили без ФФС. Так нельзя»). В итоге нам запретили проводить какие-либо работы по корректировке проекта, учитывая абсолютно новые действующие строительные нормы и т.д. И теперь эта стройка – заложник судебных процессов.

Промежуточный итог: как вырваться из замкнутого круга

Сейчас у нас есть новое управление объектом. В его основе лежит подготовка всей исходной информации для привлечения нового управителя, а именно: площади (проданные, свободные); проектная документация, приведенная в соответствие с действующими нормами; смета на завершение строительства – так называемый баланс, подтвержденный официальными документами.

Тут нужно сказать несколько слов о необходимой корректировке проектной документации. Поскольку начатые практически 20 лет назад объекты строились согласно старым строительным нормам, то, чтобы ввести их в эксплуатацию, нужно идти и утверждать на коллегии Минрегиона отклонения в фактически выполненных согласно старых норм работах от норм существующих.

Например, по новым действующим нормам одну из трех «свечек» в ЖК придется убирать, так как она уже противоречит новым нормам инклюзивности. И как следствие, часть пострадавших инвесторов и вовсе могут лишиться своих метров. Такое, конечно же, вряд ли возможно. Но эта ситуация показывает абсолютное несовершенство законодательства и бездействие государственных органов как регулятора этого процесса.

Для того, чтобы достроить согласно теперешним нормам, надо все запроектировать в соответствии с ними. И эта часть работы уже проведена. Согласно с откорректированным проектом посчитана стоимость достройки дома. Она составляет 127 млн грн. Но цены на рынке строительных материалов за последние полгода существенно выросли, так что возможна индексация по соответствующим разделам.

Мы получили из архива Нацбанка официально заверенную копию всей первичной документации – чтобы было видно, кто, что, когда и у кого покупал. Из Фонда гарантирования вкладов получили выписки по движению всех денежных средств для того, чтобы проверить, действительно ли в комплексе были продажи квартир на подставных лиц. Сейчас все эти документы находятся в суде. Благодаря скрупулезному анализу мы убедились, что 90% квартир в ЖК действительно продано.

Все, что теперь остается, – это пройти секцию Минрегионстроя, где утвердят отклонение от норм, и после завершения строительных работ ввести в эксплуатацию объект согласно новым технико-экономическим показателям. Тогда ничего сносить не придется. Это первый шаг. Шаг второй – найти управителя. Шаг третий – управитель уже найдет застройщика.

Хотя, скорее всего, именно нам, инвесторам, придется находить его и собирать деньги на достройку. Цены на недвижимость растут – это хорошо, и сейчас идеальное время быстро достраивать. Для этого нужен управитель. Но, к большому сожалению, никто из действующих управителей не заинтересован в нашем объекте с таким балансом: рынок растет, есть много новых интересных проектов, которые реализуются в Киеве и пригороде. Так что позиция коммерческих банков и финансовых компаний тут абсолютно логична. Остается учредить финансовую компанию, получить должную лицензию и спасти объект, инвесторов и их квадратные метры.

При этом открыт вопрос, почему государство не может выделить государственный банк – например, Укрэксимбанк, Укргазбанк, Ощадбанк – либо столичное коммунальное предприятие, которое ведет подобную хозяйственную деятельность? Ведь «Три богатыря» –  лишь малая крупица огромной проблемы с недостроями в Украине.